离婚时房子归谁：出资、登记、还贷三个变量怎么算

房产几乎是每个离婚案件的核心财产。当事人常以为“写谁的名字就归谁”，或者“谁出的首付就归谁”，这两种理解都不完整。法院看的是出资、登记与还贷三条线索叠加后的事实。

变量一：钱是谁出的

婚前一方全款购房并登记在自己名下，通常认定为个人财产；婚后用共同财产购房，无论登记在谁名下，一般按共同财产处理。真正复杂的是父母出资：婚前父母出资，通常视为对自己子女的赠与；婚后父母出资，有明确约定赠与一方的从其约定，没有约定或约定不明的，按共同财产处理的可能性更大。因此，转账时的备注、当时的书面说明、家庭内部的沟通记录，都会成为关键证据。

变量二：登记在谁名下

登记不是唯一标准，但它决定了举证责任的分担。登记在一方名下、由双方共同出资的，另一方需要证明出资事实与共同购房的合意；登记在双方名下、由一方父母出资的，出资方子女需要证明该出资系对自己一方的赠与。实践中，登记与出资不一致时，法院更倾向于按出资比例与照顾子女、女方权益的原则处理。

变量三：贷款谁来还

婚前一方购房、婚后共同还贷的情形，离婚时房屋一般归产权登记方，但需对另一方就共同还贷部分及其对应的增值部分给予补偿。补偿的计算通常按共同还贷金额占购房总成本的比例，乘以房屋现值。若房屋尚有贷款未清，还需扣除剩余贷款本息后再计算。

证据清单怎么准备

购房合同与网签备案、首付款转账记录、贷款合同与还款流水、装修与税费票据、双方关于出资的聊天记录，是五类基础材料。若一方主张首付来自父母，还需要父母的转账凭证与关系证明；若主张是借款而非赠与，则需要借条或事后确认。